南山大学

 

Ⅰ.授業の概要

①講義科目名(単位数)

不動産法務(2単位)

②担当者名

熊田均

③科目の種類

展開・先端科目

④必須の有無

選択

⑤配当学年・学期

1・2・3年(既習者コース・1・2年)・秋学期

⑥授業の概要

不動産に関する法律問題の中で、民法を中心とする民事法系の法律に視点をおき、判例を踏まえた理論的な部分を念頭においた上で、不動産売買(宅地建物取引法・区分所有権法にも触れる)・不動産賃貸借(借地借家法を含む)・建物建築・相隣関係等の各場面においてどのような問題があるのかについて、具体的事件を通しての実務的な考察を行うものである。なお、下記授業計画は実務の動向等に鑑み変更することがある。

⑦到達目標

学んだ民法系の基礎知識のうち、利用場面が多い不動産に関連する法律問題について限定し、どのような理論的な問題があるかを確認の上、現実の具体的事例を通して実務ではどのように現実的解決をしているかについて理解する。

⑧成績評価の基準と方法

授業への参加度・貢献度30パーセント,試験70パーセント

⑨教科書

なし

⑩参考文献・参考資料

なし

⑪履修条件その他の事項

民法の基本的知識を習熟していることが望ましい。

 

Ⅱ.授業計画

担当

①テーマ

授業内の学修活動

④授業時間外の学修活動等

②ねらい・内容

③授業方法・工夫

1

不動産売買(1)

契約締結時の問題

その1

実務においてはある日突然不動産売買契約が成立するわけではない。

−最低限何を確認すべきか・買付証明書,売渡証明書の意味・不動産売買契約は口頭で成立するのか・農地の売買について・契約締結上の過失の認定等

判例の到達点を意識しながら、具体的事例をふまえて、実務上生ずる問題点について検討する。

事前に事例,資料を配布するので、事前に検討した上で講義に臨むこと(一部双方向授業を予定している)

2

不動産売買(2)

契約締結時の問題

その2

実務においては契約締結時に所有名義人以外の人物が契約締結交渉に関与することがある。

−代理人を通しての契約締結(表見代理)・仲介業者が介在する契約(媒介はずし契約と仲介報酬請求)等

以下同様

以下同様

3

不動産売買(2)

契約締結時の問題

その3

実務においては不動産売主の意思能力が問題となることがある。

−高齢者・障がいのある人との土地取引についての問題点(成年後見制度)・不動産売買に必要な意思能力の程度とは・その判定方法等

 

 

4

不動産売買(4)

契約解消の問題

その1

実務においては不動産売買契約の締結後その契約が解消される場合に問題が生ずることがある。

−申込証拠金の意味・手付けの認定・内金の認定・履行の着手の認定に関する問題点等

 

 

5

不動産売買(5)

契約解消の問題

その2

実務においては不動産売買契約の締結後、売主,買主の意向の相違により契約解消の問題が生ずることがある。

−不動産売買と瑕疵担保責任(数量不足・物理的瑕疵・心理的瑕疵)・マンション販売時の固有の問題等

 

 

6

不動産売買(6)

賃借権や担保のついている土地の売買

実務においては賃借人が居住したままで、また担保権が設定されている不動産が売買・競売取得される場合がある。

−賃貸人の地位の交代・担保権が設定されている不動産の購入時の問題・競売による不動産の取得に関しての問題点等

 

 

7

不動産賃貸借(1)

不動産賃貸借契約の解消にあたっての基本的問題点

(貸主の立場から)

実務においては不動産賃貸借契約の解除についての相談がある。

−賃料不払者に対する催告書の書き方・催告解除と無催告解除(特約)・合意解約と明け渡し期限・賃借人の連帯保証人に対する請求と制限・賃借人が行方不明になった時の問題点等

 

 

8

不動産賃貸借(2)

不動産賃貸借契約の解消にあたっての基本的問題点

(借主の立場から)

同上

−敷金返還請求権の問題・賃借人の義務について・原状回復義務と敷金の相殺について(いわゆる継年変化の問題)等

 

 

9

不動産賃貸(3)

資産運用・投資のための不動産賃貸借について

実務においては資産運用・投資のための賃貸経営に伴うトラブルが発生している。

−賃料保証契約(サブリース契約)と賃料保証の危険性・賃貸人の交代に伴うトラブル・投資型マンション購入に伴うトラブル(消費者保護視点)等

 

 

10

不動産賃貸(4)

対抗力ある不動産賃貸借権について

実務においては、立退きを巡って種々の問題が発生している。

−対抗力ある不動産賃借権とは・解約にあたっての「正当事由」とは(耐震強度不足は?)・定期借地権,定期借家権を巡る問題(更新時の問題)等

 

 

11

建物建築(1)

注文主の立場から

実務においては建物建築を巡り、瑕疵の問題・工事遅延の問題等が発生している。(1)

−着工の遅延と解除・建物瑕疵と残代金請求(同時履行?)・瑕疵担保と建替請求について・設計者の責任・請負人の破産等

 

 

12

建物建築(2)

請負人の立場から

同上(2)

−契約に反した耐震上安全な建物の場合(契約違反と瑕疵の判断)・追加工事,変更工事を巡るトラブルについて・注文主の破産等

 

 

13

相隣関係(1)

境界紛争等

実務においては隣地との境界トラブルが発生することがある。

−境界紛争が生ずる理由・境界確定の要素は?・境界確定裁判について(形成訴訟)・取得時効と登記等

 

 

14

相隣関係(2)

隣地に大きなマンションが建築される場合の問題等

実務においては所有した土地の隣に大きなマンションが予定される等、近隣環境状況に大きな変化がある場合がある。

−土地購入時の仲介業者の説明義務(眺望権?)・マンション差し止め訴訟の実態(受忍義務の範囲)・完成マンションと取り壊し・日照補償の金銭的基準等

 

 

15

その他まとめ